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阳光城诠释规模房企发展路径

报告期内阳光城营业收入和归母净利润均保持40%以上的增速。在跨过千亿门槛之后，阳光城越走越稳，反映公司盈利能力和盈利质量的各项指标进一步优化

　　《投资时报》记者 王宏

　　2019年注定是充满考验的一年。

　　对房地产企业而言，“房住不炒”于近日再度被定调，融资条件亦不断收紧，这无不预示着行业将进入新周期。

　　曾几何时，千亿规模是房地产企业下半场竞争的底气所在，但新形势下又有了新变化。在这个分化加剧的时点，跨越千亿规模后的房企应该怎么走？抢先出炉2019年中报的阳光城（000671.SZ）给出了自己的答案。

　　8月1日，阳光城公布了2019年中期业绩报告。报告期内该公司实现营收225.11亿，同比增长48.03%；同期归母净利润达到14.49亿元，同比增长40.52%。在跨过千亿门槛之后，阳光城越走越稳，反映出该公司盈利能力和盈利质量等各项指标进一步优化。

　　申万宏源、招商证券、银河证券等在内的券商纷纷给予阳光城强烈推荐、买入等评级。申万宏源认为，阳光城收入和利润高速增长符合预期，业绩保障性继续加强，同时现金流情况有所改善，杠杆率亦有下降。

　　此外，申万宏源还表示，阳光城目前拥有近5500亿货值，其中86%位于一二线城市，将享受今年一二线回暖大趋势，管理的精细化和标准化不断推进带来效率的全面改善。该公司的销售和业绩弹性有望在近两年内释放。

　　在2019年中期业绩会上，阳光城集团执行董事长朱荣斌表示，加入到公司团队两年多来，承诺和预期的目标都一一实现，未来将继续坚持“规模上台阶，品质树标杆”这一战略。今后两年中，公司在品质管理上将有相当大的提升空间。

　　2019年上半年，阳光城合约销售金额达到900.73亿元，同比增长28%，向2019年全年实现预计的1800亿元的销售目标更近一步。数据显示，阳光城在福州、上海以及浙江等区域销售额均突破百亿元。而集团六月单月销售额突破200亿元，这一强劲趋势有望延续至下半年。

　　报告期内，阳光城维持了一贯稳定的增长速度，营业收入同比增长48.03%，达到225.11亿元；归母净利润同比增长40.52%，达到14.49亿元。公司基本每股收益为0.31亿元，同比增长24%。

　　其盈利水平也持续向上。2019年上半年，阳光城房地产项目毛利率达26.93%，较上年末增加1.28个百分点，加权净资产收益率达6.91%，较上年同期上升1.72个百分点。公司销售利润率较去年同期增加0.03个百分点。

　　对于外界颇为关注的利润率问题，在2019年中期业绩沟通会上，朱荣斌做出了正面回应。他表示，在近两年行业限价政策下，要实现高利润率具有一定困难。未来整个行业都将告别暴利时代。

　　朱荣斌认为，在国家政策调控下，房地产行业将回归到正常的利润水平。在缩量市场下，品质是公司产品能够实现利润甚至溢价的根本途径。而阳光城未来将回归以质定价，通过品质提升和产品溢价，进一步提高利润率。

　　债务结构优化，净负债率大幅下降，现金流回升成为阳光城2019年中报的别样亮色。

　　报告期内，阳光城债务水平得到有效控制。其中资产负债率下降至83.58%，较2018年底减少0.85个百分点；有息资产负债率降至38.84%，较2018年底减少近4个百分点；净负债率降至145.13%，较2018年底下降37.09个百分点。

　　与此同时，截至2019年6月末，阳光城平均融资成本为7.72%，较2018年年末优化22个基点，降杠杆成效显著。

　　在现金为王的时间点上，阳光城的现金流管理也在不断加强。今年上半年阳光城销售回款725亿元，平均回款率超80%，较去年末有所提升。截至2019年6月末，阳光城账面货币资金达到433.08亿元，占总资产比重为15%，达到历史最高水平。

　　实际上，阳光城近年来一直注重现金流的管理。2017年以及2018年，该公司经营活动净现金净流入分别为88.19亿元以及218.31亿元。今年上半年，经营性活动净现金流入86.98亿元。到2019年底，其现金净流入有望实现进一步同比提升。

　　目前房地产市场政策进一步收紧，特别是对房地产企业的借款来源更加严格。值得注意的是，经过上半年的调整，阳关城债务结构进一步优化，其中非银行融资占比已经从去年末的52.57%，下降至2019年中期的31%。

　　非银行融资占比下降，意味着在目前的监管环境下，阳光城可以更合规地用市场的资金和金融的资金。而阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，公司在去年就已经预测到政策收紧，并在融资方向主动调整，在内部抓销售抓回款调结构。未来公司还会在经营方向再发力，做到未雨绸缪。

　　土地储备是房地产企业竞争的“弹药”。2019年中报显示，阳光城土储“弹药”充足。

　　截至2019年上半年，阳光城土地储备总计达到4396万平方米，储备货值达到5467亿元，其中一二线城市可售货值占比达到86%，累计成本地价4322元/平方米。对比公司2019年6月公告显示的12829元/平方米的销售均价，地售比呈现良好状态。

　　据悉，阳光城在上半年把握住投资市场窗口的小周期，同时加大了旧改和一二级联动项目拓展力度。该公司共以权益对价273亿元合计补充土地储备约527万平方米，预计货值902亿元，新增土储权益比例由去年末的55%上升至80%，为日后提升权益销售额以及归母净利率打下了基础。

　　在提升盈利能力以及改善债务水平的同时，品质正成为阳光城的关键词。2019年上半年，阳光城不断加大品质工程的投入力度，打造出一支行业内水平领先的设计管理团队、全面提升设计管理水平。上半年浙江区域的文澜府、福州区域的檀悦等项目都实现了高品质交付，品质战略推进卓见成效。

　　跨越千亿规模后，房企下半程该怎么走？这是诸多房地产企业正在研究的课题。而阳光城则在产品端将“绿色智慧家”作为品牌核心竞争力来打造。

　　继2018年发布《绿色智慧白皮书》后，阳光城还成立了绿色智慧家研究院，对绿色智慧家产品的技术含量和门槛进行了全面升级。阳光城还与科研机构合作，未来将把绿色智慧家打造成为阳光城的IP。

　　对于2019年下半年的经营思路，阳光城管理层表示，房地产调控仍在继续，公司将继续坚定不移地执行“规模上台阶，品质树标杆”的战略目标，坚持不懈地改进创新和优化调整。

房市吸引沉淀的资金太多了，老百姓几代人的资金都搬房市了，股市就缺资金了。

提升盈利能力以及改善债务水平的同时，品质正成为阳光城的关键词。2019年上半年，阳光城不断加大品质工程的投入力度，打造出一支行业内水平领先的设计管理团队、全面提升设计管理水平。上半年浙江区域的文澜府、福州区域的檀悦等项目都实现了高品质交付，品质战略推进卓见成效。

　　跨越千亿规模后，房企下半程该怎么走？这是诸多房地产企业正在研究的课题。而阳光城则在产品端将“绿色智慧家”作为品牌核心竞争力来打造。

　　继2018年发布《绿色智慧白皮书》后，阳光城还成立了绿色智慧家研究院，对绿色智慧家产品的技术含量和门槛进行了全面升级。阳光城还与科研机构合作，未来将把绿色智慧家打造成为阳光城的IP。